Ein Münchner Hotelgebäude — in den 1970er-Jahren in massivem Stahlbeton mit Tiefgarage und sechs Obergeschossen errichtet — wurde auf Eignung für eine Umnutzung zu Bürozwecken untersucht. Die Machbarkeitsstudie ermittelte, ob das vorhandene Tragwerksystem die Lastandnahmen und Grundrissanforderungen der neuen Nutzung aufnehmen kann und ob Tragwerksertüchtigungen erforderlich wären.

Die Umnutzung von Hotel zu Büro ist tragwerkseitig nicht neutral: Büronutzlasten unterscheiden sich von Hotelnutzlasten, die Spannweitenanforderungen offener Bürogrundrisse unterscheiden sich vom Hotelzimmer-Zellraster, und das vorhandene Tragwerksystem — für einen bestimmten repetitiven Grundriss ausgelegt — kann Randbedingungen für den neuen Ausbau schaffen, die die Wirtschaftlichkeit der Umnutzung beeinflussen.

Die Studie bewertete die Tragfähigkeit des vorhandenen Gebäudes unter den vorgeschlagenen neuen Lasten, identifizierte ertüchtigungsbedürftige Elemente und beurteilte die technische und wirtschaftliche Machbarkeit der Umnutzung. Ertüchtigungsvarianten wurden untersucht, um dem Auftraggeber eine Bandbreite an Optionen mit unterschiedlichen Kosten- und Terminimplikationen zu geben.

Kernaussagen

• Tragfähigkeitsbewertung vor Investitionsentscheidung: Die Beauftragung einer Tragwerks-Machbarkeitsstudie vor dem Erwerb oder der Festlegung auf ein Umnutzungsprogramm ist der Mechanismus, durch den Investoren die Entdeckung struktureller Unverträglichkeit nach Vertragsunterzeichnung vermeiden.
• Lastvergleich Hotel vs. Büro: Der strukturelle Unterschied zwischen Hotel- und Büronutzung ist nuancierter als ein Blick in die Lasttabelle vermuten lässt. Stützenlagen, die Hotelzimmerbreiten einschränken, können auch Büromodulbreiten einschränken — die räumlichen und tragwerksplanerischen Konsequenzen des vorhandenen Rasters für die geplante Nutzung erfordern eine explizite Analyse.
• Variantenbewertung der Ertüchtigungen: Statt eines einzelnen Tragwerksurteils lieferte die Studie eine Bandbreite an Ertüchtigungsoptionen — jede mit anderen Kostenimplikationen — und gab dem Auftraggeber die Grundlage für eine Investitionsentscheidung mit bekannten Parametern.
• Bewertung von Stahlbetonbau der 1970er-Jahre: Gebäude dieser Epoche wurden nach Normen bemessen, die in Laständnahmen und Materialeigenschaften von den aktuellen Anforderungen abweichen. Die Studie ermittelte tatsächliche Materialeigenschaften und ursprüngliche Bemessungsannahmen als Basis für die Kapazitätsberechnungen.