Ein Münchner Hotelgebäude aus den 1980er-Jahren — massiver Stahlbeton, Tiefgarage, sechs Stockwerke — wurde auf die Tragwerksmachbarkeit einer Umnutzung zu Bürozwecken untersucht. Das Tragwerksystem, die Tragfähigkeit und die räumliche Organisation des Gebäudes wurden gegenüber den Anforderungen der geplanten neuen Nutzung bewertet.

Das Baujahr der 1980er-Jahre bedeutet, dass das Gebäude sowohl den Eurocode als auch die heute für gewerbliche Gebäude geltenden Wärmeschutzanforderungen vorausdatiert. Die Tragwerksbewertung musste daher von unvollständiger Originaldokumentation ausgehen, mit Materialprüfungsannahmen und konservativen Kapazitätsberechnungen, wo ursprüngliche Entwurfsunterlagen nicht verfügbar waren.

Die Machbarkeitsstudie analysierte das Tragwerksystem unter Büronutzlasten, beurteilte die Verträglichkeit des vorhandenen Stützenrasters mit offenen Bürogrundrissen und bewertete die tragwerksplanerischen Implikationen interner Änderungen, die das Umnutzungsprogramm erfordert. Ertüchtigungsoptionen wurden identifiziert und vergleichend auf ihre Kosten bewertet.

Die Studie wurde parallel zu einer gleichartigen Bewertung in der Pettenkoferstrasse (PET2) erarbeitet und ermöglichte so einen direkten Vergleich von Tragwerksansatz und Umnutzungswirtschaftlichkeit zwischen den beiden Münchner Hotelimmobilien.

Kernaussagen

• Tragwerksbewertung bei unvollständiger Dokumentation: Gebäude der 1980er-Jahre haben häufig unvollständige oder fehlende ursprüngliche Tragwerksberechnungen. Die Studie stellte eine konservative Bewertungsgrundlage aus verfügbaren Unterlagen her — eine Position, mit der der Auftraggeber zu Auftragnehmern für die Kostenkalkulation gehen konnte, ohne strukturelle Ungewissheit als nicht quantifiziertes Risiko.
• Stützenrasterverträglichkeit mit neuer Nutzung: Das Hotelzimmer-Zellraster — typischerweise 3,5 bis 4,5 m Stützenabstände — kann mit den für Büronutzung erforderlichen Open-Space-Modulen übereinstimmen oder auch nicht. Diese Verträglichkeitsanalyse ist eine entscheidende Ausgabe jeder Hotel-zu-Büro-Machbarkeitsstudie.
• Vergleichsstudie mit parallelem Asset: Die Bewertung zweier Gebäude in derselben Stadt unter demselben Auftrag — PET2 und MGS — ermöglicht dem Investor den Vergleich der strukturellen Umnutzungswirtschaftlichkeit zwischen beiden Assets vor Festlegung auf eines, mit direkt vergleichbarer Methodik.
• Tiefgarage als erhaltener Wert: Die vorhandene Tiefgarage ist ein im Rahmen der Machbarkeitsstudie tragwerksseitig bewertetes Asset — ihre Kapazität unter den neuen Nutzungslasten wurde bestätigt und vermeidet so die Einrechnung einer neuen Tiefgarage in den Umnutungskostenplan.